معطلات الترسيم بالسجل العقاري – روضة الحسناوي

روضة الحسناوي محرر عقود بادارة الملكية العقارية ببن عروس

ادارة الملكية العقارية ادارة تواكب العصر والتطور وتعاضد دور الدولة في انماء الاقتصاد الوطني و الاستثمار فمنذ احداثها في غرة جويلية 1885 كمؤسسة عمومية ذات صبغة ادارية والى حدود سنة 2020 ومع اكتسابها صبغة الديوان فان دورها كبيرفي الارتقاء بالخدمات الادارية مراعية حسن سير المرفق العام وتكريس علوية القانون في اطار مبدا الشرعية و الشفافية وقد سعت الادارة في هذا الاطار الى تكوين دواليب رقابة على الصكوك المقدمة للترسيم ومن اهمها الموانع التي فرضها المشرع وسير العمل الاداري و هي موانع تهم الصكوك المقدمة للترسيم (1)و موانع متصلة بالرسم العقاري (2).

المبحث الاول” الموانع التي تهم الصك المقدم للترسيم “

ان الصكوك الخاضعة للترسيم ثلاث انواع.

” صكوك ادارية “

وهي القرارات التي تصدر عن السلطة الادارة مركزية كانت او جهوية او محلية بادارتها المنفردة والتي تفصح فيها الادارة عن ارادتها الملزمة بقصد تحقيق اثار قانونية معينة مثل امر الانتزاع .

” صكوك قضائية “

وهي الاحكام والقرارات الصادرة عن الهيئات القضائية و القابلة للترسيم مثل الحكم القاضي بالقسمة او الشفعة…

” الصكوك الاتفاقية “

ويقصد بها العقود و غيرها من التصرفات المدنية التي اتجهت ارادة الاطراف الى احداث اثار قانونية متعلقة بها وسيقتصر مجال موضوعنا على الصكوك الاتفاقية.

فالموانع التي مصدرها الصك المراد ترسيمه تنصب اساسا على الاخلالات المتعلقة بهذا الصك من حيث شكله او لخلوه من تنصيص وجوبي او لعدم تطابق البيانات الواردة به مع البيانات المنصوص عليها بالسجل العقاري

هذه الموانع او الاخلالات التي تشوب الصك يمكن ان تكون شكلية (1) كما بمكن ان تكون جوهرية (2)

1)الموانع الشكلية المتعلقة بالصك.

اوجب الفصل 389م.ح.ع. على مدير ادارة الملكية العقارية التحقق من هوية الاطراف واهليتهم و من صحة الوثائق المدلى بها تاكيدا لمطلب الترسيم.

فادارة الملكية العقارية تقوم بمراقبة شكلية للصكوك المراد ترسيمها وخاصة مصدر الصك ومدى خضوعه لاحكام الفصل 377 و 377 مكرر و ثالثا

من م.ح.ع. في خصوص البيانات الوجوبيةالتي يجب ذكرها بالصك و كذلك مدى توفر شروط الفصل 375 م.ح.ع. اي ان كان الصك المقدم وثيقة اصلية او صورة شمسية او نسخة مشهود بمطابقتها للاصل .

كما ان ادارة الملكية العقارية تراقب ان قام اطراف الصك بتعريف امضاءاتهم من عدمه امام السلطة المختصة و ذلك تطبيقا لاحكام الفصل 450 م.ا.ع كما تراقب تعريف بامضاء العدلين الموثقين من طرف المحكمة المختصة او مدى تطابق اسماء اطراف الصك مع اسمائهم الواردة بنص التعريف بالامضاءات والذي يجب ان يكون واضحا تاريخا و مضمونا

تعتبر ادارة الملكية العقارية عدم تسجيل العقد باحدىالقباضات المالية للبلاد التونسية هو مانع من الموانع الشكلية للترسيم و كذلك نفس الشان بالنسبة للصكوك القضائية التي يجب ان يقع تسجيلها قبل طلب ترسيمها بالسجل العقاري و الغاية من تسجيل الصكوك هو استخلاص المعلوم النسبي الراجع لادارة الملكية العقارية .

2)الموانع الجوهرية المتعلقة بالصك

تعد الاهلية ركنا من اركان العقد المراد ترسيمه وتوفر الاهلية لدى المتعاقدين يهم المبادئ العامة للقانون و انه من اهم اعمال التحقيق بادارة الملكية العقارية هو التحقق من اهلية الاطراف المتعاقدة سواءا كانت ذوات طبيعية او معنوية فبالنسة للذوات الطبيعية بجب ان يكون راشدين و متمتعين بالاهية المدنية غير محجور عليهم و يعتبر تاريخ التعريف بالامضاء او تاريخ الحجة العادلة التاريخ المعتمد للتحقبق بمقارنته بتاريخ الولادة وفي صورة التحاجير الخاصة يجب الادلاء بها لدى الترسيم والتحقق من سلامتها قانونا وتقديمها اصلا و اما بالنسبة للدوات المعنوية فاهليتها تتمثل في التحقق في وثائقها من احترامها الصيغ القانونية في تكوينها من خلال الوثائق المقدمة للحفظ يارشيف الادارة مع احرام ما تقتضيه الاراضي الفلاحية من خصوصيات

وتعتبرالجنسية من موانع الترسيم المؤقتة اذ يكفي ان يقدم الطالب نسخة من بطاقة تعريفه حتى يتجاوز هذا المانع ولا فانه يطالب برخصة الوالي وفي هذا الاطار فان الرخص الادارية تتعدد وفق تتعدد الحالات والمجال لا يكفي للالمام بها

كذلك يقع التحقق من سلامة التعريف بالامضاء من حيث امضاء ضابط الحالة المدنية ومن حيث اسماء الاطراف وكذلك التاكد من نص التسجيل وامضاء قابض المالية ودفع معاليم الادارة

المبحث الثاني “الموانع المتصلة بالرسم العقاري”

و تتمثل هذه الموانع عادة بوجود تنصيصات او ترسيمات بالسجل العقاري تحول دون مطالب الترسيمات اللاحقة لها ويكن حصر هذه الموانع في

1_الاعتراض التحفظي

يهدف الاعتراض التحفظي كاجراء وقائي الى وضع المكاسب العقارية المسجلةللمدين تحت يد العدالة و منع التصرف فيها لاستفاء الدين منها لينحصر مفعوله في حفظ حقوق الدائن

ان ترسيم الاعتراض التحفظي بالسجل العقاري يمنع أي عملية تفويت بعده وقد نص الفصل 328 م ممت”لا يجوز ابتداءا من تاريخ ترسيم الاعتراض التحفظي ترسيم أي تفويت غير البيع الواقع اثر عقلة او أي رهن اختياري و غيره من الحقوق العينية او اية وصية او أي عقد تسويغ او أي توصيل او إحالة يتعلقان بمنع كراء ربع او ارض فلاحية غير حال.

و يؤكد الفصل القانوني المذكور بان الاعتراض التحفظي هو مانع قانوني صريح يحول دون الترسيماتالاحقة له ولقد دابت الإدارة على رفض جميع التفويتات اذا كان موضوعها حقا مسلطا عليه اعتراض تحفظي مستثتية من هذا المنع ما نص عليه المشرع صراحة بالفصل 328م م م ت وكذلك الفصل369 م ح ع قيد الدعاوى وعقود المغارسة بالسجل العقاري قيدا احتياطيا يمكن ان يتم بقطع النظر عن وجود اعتراض او عقلة

2) الإنذار القائم مقام عقلة عقارية

يعتبر الإنذار القائم مقام عقلة عقارية والمدرج بالرسم العقاري مانعا من الموانع القانونية الصريحة للترسيم حيث نص الفصل 453 م مم ت فيفقرته الأخيرة ولا يمكن ان يجري على العقار اثناء التتبعات أي ترسيم جديد يخص المدين المعقول عنه فهو الوسيلة لتجميد التصرف في العقار موضوع العقلة ووضعه تحت يد العدالة لضمان دين العاقلين وبيع العقار المعقول ان لزم الامر ولم يوفي المدين بما عليه لاستخلاص الدين وتوزيع قيمته على كل الدائنين مع احترام مكانة الدين الممتاز

وبالنسبة لادارة الملكية العقاريةفانها تستند في تطبيق الفصل 453م م مت قفد حجر المشرع أي ترسيم جديد يخص المدين المعقول ما عدا ترسيم جديد يخص دائنا اخر(455م م مم ت ) او ترسيم حكم تبتيت عملا باحكام

الفصل457 م م م ت ويكون هذا المنع قائما لمدة ثلاث سنوات.

3)مطالب التحيين :

نص الفصل 13من القانون عدد 34 لسنة 2001 المؤرخ في 10 افريل 2001 (انه لا يجوزلادارة الملكية العقارية ابتداءا من تاريخ التنصيص على مضمون مطلب التحيين بالرسم العقاري مباشرة اية عملية في موضوعه ) والتنصيص على مطالب التحيين بالسجل العقاري هو اجراء قانوني جاء به قانون 10 افريل 2001 بغاية اشهار مطلب التحيين و اعلام الكافة به وبالتالي فانه ينزع عن الغير قرينة حسن النية من جهة .

و من جهة أخرى يؤيد الى انسجام عمل إدارة الملكية العقارية مع عمل المحكمة العقارية التي أصبحت الجهاز الوحيد المكلف بتحيين الرسوم العقارية وتخليصها من الجمود فلا تباشر أية عملية برسم عقاري اذا كان موضوع مطلب تحيين منشور امام المحكمة العقارية .

ونظرا لما يمكن ان يؤدي اليه هذا المنع للترسيم من إعادة تجميد الرسوم شبه المحينةوجد المشرع حلا بان مكن دائرة الرسرم المجمدة وقاضي السجل العقاري كل في حدرد اختصاصه من إمكانية الاذن ببناء على طلب من له مصلحة بمواصلة مباشرة العملية المطلوبة لدى الإدارة بعد التحقق من عدم تعلقها بالمطلب المنشور لدى المحكمة العقارية وذلك طبقا احكام الفصل14من قانون 10 افريل2001 وان المنع الذي تمارسه الإدارة العقارية يهم فقط العمليات التي لها علاقة مباشرة بموضوع مطلب التحيين وليس بكامل الرسم غبر انه اذا تعلق الامر بمطلب تحيين موضوعه قسمة عقار ففي هذه الحالة يقع رفض أي مطلب ترسيم يرد بعده و يصبح العقار مجمدا الى ان تتم قسمته من طرف المحكمة العقارية

4-القبد الاحتياطي لانتزاع من اجل المصلحة العامة

ان القيود الاحتياطية بصفة عامة لا تمنع الترسيم انماهي ترفع مبدا حسن النية غير ان القبد الاحتياطي لامر الانتزاع على معنى الفصل37 من القانون عدد85 لسنة1976 يحول دون أي ترسيم جديد وفي صورة الانتزاع الجزئي ينحصر مفعوله في جزء من العقارغير المنتزع وقد جرى العمل على الامتناع عن الترسيم ما دامت نافذة المفعول مدة ثلاث سنوات ويمكن تجديده مرتين على ان لا تتجاوز مدته6 اشهر الا اذا كانت تلك العمليات صادرة عن مالكين غير مشمولين بامر الانتزاع او ماذونا بترسيمها من طرف القضاء مع الملاظة وان القيود الاحتياطية لحق الأولوية في الشراء تمارسه الوكالة العقارية للسكنى تمنع الترسيم مدة سريانه

5-الشروط الفسخية القانونية

اوجب المشرع التونسي الشروط الفسخية خاصة بالنسبة للأراضي الفلاحيةالدولية (قانون عدد21 المؤرخ في 13 فيفري 1995 )

يتم التنصيص في العقد على ان الاخلال بأحد الشروط المذكورة في الفصل 23 من هذا القانون يوجب اسقاط حق المشتري او من حل محله ولا يفسخ الا بشهادة في رفع اليد تمنح عند الافاء بجميع تلك الشروط كما تمنع هذه الشروط كامل العمليات العقارية اما بالنسبة للشروط الفسخية العقدية فانها تبقى سارية بين المتعاقدين الى ان يقع فسخها

ان معطلات الترسيم سواء كانت شكلية او موضوعية ضرفيةاوالعكسفانها تسع الى تحقبق مبادئ السجل العقاري وخاصة الشرعية و التسلسل حفاضا على مصداقية السجل العقاري والذي يعد رافدا للتطور الاقتصادي في البلاد.